深业物业拟赴港上市，大湾区业务收入超七成

【大河财立方 记者 赖苏婷】2月24日，深业市大收入（00604.HK）发布公告称，物业湾区建议分拆深业物业于香港联合交易所有限公司主板独立上市。拟赴同日，港上深业物业在港交所递交招股书。业务

深业物业成为今年首家拟赴港上市的超成物业企业。

最大股东为深圳控股，深业市大收入当前持股92.54%

公告显示，物业湾区截至2月24日，拟赴深圳控股间接持有深业物业92.54%股权，港上建议分拆及上市完成后，业务深圳控股预期将拥有深业物业不少于50%的超成权益，深业物业仍将作为该公司的深业市大收入附属公司。

在提到建议分拆的物业湾区理由和益处时，深圳控股表示，拟赴建议分拆对加快深业物业发展至关重要，可以为管理层的激励举措提供新的衡量标准，统一员工激励举措及业务目标，增进员工的动力，为公司提供更强的融资能力，增强公司对于市场变化及机遇的反应能力。

此外，深圳控股认为，建议分拆将增加分拆集团的运营及财务的透明度，改善企业管治水平，为投资者、金融机构及评级机构提供更加清晰的运营及财务状况，有助于投资者作出投资决策时树立信心。

同时，深圳控股强调，建议分拆让深圳控股及其股东有机会通过分拆集团业务的独立平台实现分拆集团的投资价值。

IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜在接受大河财立方记者采访时表示，深业物业独立上市可以帮助其从资本市场来凝聚社会资源，实现自身的独立发展，同时也有利于深圳物业加强透明规范化管理，利好其长期发展。另外，预计深圳物业分拆上市以后市值会得到一定提升，通过合并报表的方式，有望推升深圳控股的市值。如此，分拆深业物业上市对深圳控股和深业物业会带来益处。

大湾区业务收入超七成，合约面积不及行业中位数

近年来，物业板块成为资本市场热点，世茂、华润、融创、恒大、越秀等知名房企纷纷分拆物业上市。物业行业加快规模和管理密度增长，头部物企市场份额占比高，行业竞争激烈。

从深业物业当前的运营情况来看，与当前在港上市的物业企业相比较，深业物业优势并不明显。

深业物业业务主要分为三个部分，分别包括城市及产业园服务，住宅物业管理服务，商业物业运营及管理服务。

根据招股说明书可知，截至2022年9月，深业物业合约面积为6180万平方米，在管面积为5920万平方米，合约在管比为1.04。

该公司在2020至2021年期间的营收，分别为18.38亿元、21.52亿元。截至2022年9月的营收则达16.51亿元，按年增加5.6%。其间，公司的净利润分别为1.048亿元、0.745亿元、0.902亿元。

根据中指数据，2022年上半年港股上市物企在管面积均值约1.16亿平方米，合约面积均值约1.77亿平方米，按此数据计算的合约在管比均值为1.53。深业物业面积规模及合约在管比均低于上市物企平均水平。

据悉，“在管理面积”规模是衡量上市物业公司的一个重要的指标，“合约在管比”反映的是物业公司对物业的管理质量以及物业公司提供的服务是否得到了业主的认可。“合约在管比”越高，物业公司就越可靠，提供给业主的服务也就越好，这就意味着物业公司能够获得更高的收益。

值得关注的是，深业物业对大湾区市场依赖度极高，连续三年大湾区在管面积占在管总建筑面积超50%，收入连续三年占比超过70%。

具体来看，截至2020年12月31日、2021年12月31日及2020年9月30日，深业物业于大湾区的在管建筑面积分别合计为2690万平方米、3700万平方米及3730万平方米，分别占在管总建筑面积的57.7%、63.0%及63.0%。

于2020年、2021年及截至2022年9月30日止9个月，公司来自大湾区的收入为12.97亿元、16.29亿元及12.80亿元，分别占相关期间总收入的70.6%、75.7%及77.5%。

责编:陈玉尧 | 审核:李震 | 总监:万军伟

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