还贷潮一浪高过一浪！存量房贷利率能否调降？来看业界最新观点

发布时间：2025-07-06 19:09:35 来源：鱼贯而行网 作者：休闲

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来源：券商中国

“存量房贷利率会下调吗？业界”近日，有关话题的最新讨论热度再度升温。

日前，还贷针对近期反映较多的潮浪房贷提前还款难、预约时间长等问题，高过观点央行、浪存量房率银保监会与部分商业银行召开座谈会，贷利要求保障客户权益，否调做好客户提前还款服务工作。业界

近期，面对去年下半年及今年年初的一些“提前还贷潮”现象，金融业内分析人士持有不同的看法。有观点认为，考虑到早年间有过先例，为进一步减缓提前还贷继续蔓延，应适时考虑降低存量房贷利率，而这一话题再次掀起了一波业内的讨论热度。

有受访研究人士向券商中国记者表示，下调存量房贷利率至少在目前而言可能性不是很大。一方面，此举将对银行业贷款利差收益造成巨大冲击，另一方面，可能会影响银行资产管理，对实体经济的支持力度也有可能下降。

降还是不降？“存量房贷利率调降”话题引热议

在监管部门引导下，新发个人贷款利率持续下行。近期，已有多地首套房贷款利率降至4%以下。在认识到新发房贷利率与存量房贷利率之间的利差后，一些存量房贷按揭客户选择向银行申请提前还贷，以降低利息负担。

券商中国记者了解到，人民银行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。同时，针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，监管要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示。

“提前还贷潮”发酵之后，对存量房贷利率调降的呼声也越来越高。一些观点认为，下调存量房贷利率有利于降低居民住房消费负担、缓解提前还贷问题，避免居民部门资产负债表大幅缩表，此外还有助于提振消费信心、扩大内需等。

宏观经济研究分析师梁中华近日在研报中指出，我国居民资产端和负债端的利率出现了明显倒挂。他认为，要让居民负债端的成本快速回到市场化的水平，不仅仅是针对增量房贷，存量房贷利率的明显调降，也已经迫在眉睫，否则居民提前还房贷的趋势还会延续。

银行业分析师马祥云在去年11月发布的一份研报中指出，“如果再次推出存量房贷利率的优惠政策，则将明显减轻居民利息支出压力．．．．．．将对银行净息差造成一定程度影响，但经济复苏比净息差更重要，且居民还款压力减轻也有利于维持零售贷款的资产质量稳定。”

然而，是否调降存量房贷利率，也有一些业内研究人士持有不同看法。

近日，上海新金融研究院副院长刘晓春撰文指出，房屋按揭贷款是超长期限的分期还款贷款，有其自身特点和风险。除了客户的未来收入风险和健康风险，还面临着未来市场资金价格的不确定性。如果对存量房贷利率进行一次性调整，会给商业银行今后的经营带来巨大风险。

刘晓春认为，不能采取一刀切要求商业银行对存量房贷利率打折的方式来应对目前暂时的市场现象。他建议，可以鼓励商业银行在市场竞争中摸索创新计息方式，优化转按揭流程等方式提升服务能力和创新能力。

分析师林英奇团队的研报认为，提前还贷是居民收入和投资回报预期较弱的结果而非原因，下调存量按揭利率对抑制提前还贷效果可能并不明显。与此同时，大幅降低存量贷款利率不仅会损害银行信誉，还会影响银行的营收，进一步制约银行支持实体经济的能力。

下调存量贷款利率面临多方面挑战

事实上，存量房贷利率下调也在早年间有过先例。2008年全球金融危机发生后，中国宏观经济承压，商品房销售大幅下滑。央行下调了商业性个人住房贷款利率下限，在此情景下，国有银行也纷纷制订存量房贷调整细则，推出优惠利率方案。 

首席经济学家明明等人在研报中分析认为，当前与此前情况存在明显不同，存量个人住房按揭贷款的体量及比重显著上升，当前存量房贷调整对于银行的整体影响较 2008年会更重大；同时当前经济修复的紧迫性不及当年，在各类政策合作协同的背景下，市场发展前景整体较为明朗。

“存量贷款利率下调，至少目前来看可能性不算很大。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受券商中国记者采访时表示，去年理财净值化后的“破净潮”等因素影响下，我国居民存款同比多增近8万亿元，对于银行而言，提升了资金成本，若提前还贷或调降存量房贷利率，会对银行利差收益造成巨大冲击。

另一方面，李宇嘉表示，银行在资产、负债方面有流动性管理，相关资产需得到妥善处置。若资金无法很好利用，也会造成流动性平衡的不合理。再加上今年国家、地方财政紧张，对于这些创造大量利润和税收的国企“大户”，或有较高的利润上缴要求，利差收益缩减将难以满足这些要求。

中信证券研报认为，当前下调存量房贷利率面临挑战：一方面会进一步压低银行利润空间，有碍其经营的稳健性和可持续性，长远来看可能会影响银行业高质量服务实体经济的能力；另一方面，方案设计复杂，落地难度大。基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷利率差异较大，需要制定差异化的下调政策，但在实践中容易带来套利空间，引发新的不公。 

“目前经济增长仍在有序恢复，考虑到银行息差压力等因素，暂时不急于下调存量房贷利率。”明明等人在研报中也表示，随着后续居民端收入预期改善、风险偏好提高，提前还贷潮料将逐步结束，下调存量贷款利率的紧迫性尚且可控。

中金公司林英奇团队研报则建议称，如果出于金融让利的考虑降低存量按揭利率，为减少对银行的直接影响，可考虑通过下调存款利率、央行结构性货币政策工具等方式进行对冲。

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